WIN:房地產銷售企穩,行業指數可能出現趨勢性上漲_GATE

尤眾元

6月以來,地產銷售高頻數據出現明顯上行的趨勢,房地產市場存在企穩的跡象,受此消息刺激,2022年6月20日,申萬房地產指數上漲2.21%。展望未來,房貸利率存在進一步下調的空間,各地地方政府仍然在加碼房地產銷售刺激政策,房地產銷售再次進入上行周期,銷售規模回到合理區間是大概率事件。因此,市場中出現看漲房地產及相關行業的聲音,房地產及相關行業的投資時機受到二級市場投資者的關注。

觀察一輪房地產周期的核心指標是銷售、新開工和投資,房價和土地溢價率可以作為輔助變量。當房地產銷售數據企穩后,房地產企業的資產負債表逐步修復,拿地意愿更為積極,新開工和投資指標進入上行周期。同期,房地產及相關行業內企業的業績出現改善,股價也隨之進入上升通道。

房地產研究機構克而瑞預測“6月市場環比顯著回升是大概率事件,整月增幅保守估計也將維持在2成左右”。如果房地產銷售于6月見底,房地產周期即將再次運行至復蘇周期,如何在房地產復蘇周期內找到擁有超額收益的投資標的,相關標的的最佳投資時機如何把握,是值得投資者關注的重點。本文復盤2012和2015年的房地產周期,發現房地產銷售是房地產周期啟動的標志,新開工和投資滯后于銷售。如果6月是本輪房地產銷售的拐點,并且定義房地產銷售拐點至房地產投資拐點的時間段為房地產復蘇期,房地產指數在期內存在明顯的超額收益,銀行和家用電器在復蘇期后可能有超額收益,建筑材料和機械設備指數在房地產新開工快速企穩的前提下會存在超額收益,但是本輪房地產修復周期內,新開工的拐點可能較晚出現。

InsurAce Discord服務器遭入侵，請勿與其交互:8月2日消息，多鏈保險協議InsurAce.io Protocol發推提醒稱，今天早些時候發現有人未經授權訪問其Discord服務器，團隊正在努力處理該問題。請不要與其Discord服務器交互。[2023/8/2 16:14:03]

復盤歷史,房地產銷售企穩是房地產周期啟動的標志,房價的拐點和土地溢價率的最低點與房地產銷售企穩點大致同步,新開工的拐點滯后銷售約3個月,投資的拐點滯后銷售約9個月。在2012年房地產復蘇周期內,房地產銷售于2月見底,土地溢價率于2月見底,房價于5月見底,反映土地市場與房屋市場同時回暖,房屋市場的量領先于價。新開工于7月見底,投資于10月見底。在2015年房地產復蘇周期內,銷售于2月見底,房價、土地溢價率和新開工于3月見底,投資于12月見底。該輪地產周期中,房屋市場與土地市場同步回暖,房屋市場的量與價同步,并且,房地產企業進行擴大再生產的前瞻性強,房屋銷售剛企穩,新開工立刻上行。綜合考量兩輪地產周期中核心指標的拐點,房屋的成交量是最領先的指標,土地和房價可能同步企穩,也可能略滯后。新開工能否快速企穩取決于地產企業的現金狀況,2015年房地產復蘇周期內新開工能夠快速企穩,一個可能的原因是2014-2015是房地產債務發行的大年。2014年9月29日的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》提出支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。之后,房地產企業融資情況出現明顯好轉,因此,新開工企穩與銷售同步。房地產投資與銷售拐點之間的間隔比較穩定,在兩輪周期中都相差9個月左右。

FTX重新設法爭取Tribe Capital提出收購報價:金色財經報道，市場消息：數字貨幣交易所FTX重新設法爭取Tribe Capital提出收購報價，Tribe已經圍繞非正式收購計劃會見了FTX的無擔保債權人委員會。[2023/4/19 14:11:51]

圖12012年房地產周期

數據來源:Wind,九方金融研究所。

圖22015年房地產周期

數據來源:Wind,九方金融研究所。

三季度看跌業績導致加密銀行Silvergate股價暴跌20%:金色財經報道，由于加密銀行Silvergate三季度報告業績相當慘淡，導致該公司股價過去五天暴跌 19.5%。據雅虎財經數據顯示， Silvergate本季度每股收益為 1.28 美元，低于分析師平均預期的 1.46 美元。 該公司為加密客戶提供的內部傳輸網絡 SEN（Silvergate Exchange Network）在第三季度也因持續的加密熊市而出現下滑，交易量從 1,913 億美元下降 41% 至 1,126 億美元，導致該公司的手續費收入從第二季度的 880 萬美元下滑至三季度的 790 萬美元。此外，2022 年第三季度Silvergate的平均加密貨幣存款約為 120 億美元，而上一季度則為 138 億美元。（decrypt）[2022/10/21 16:33:02]

房地產周期當前運行于復蘇期開啟的時間點,房地產銷售可能于6月出現拐點,但是新開工與銷售拐點的時間差可能長于歷史均值。房價環比增速的下降速度在5月放緩,如果線性外推,該值于6月可能位于0值附近,對應房價拐點。基于地產高頻數據,以克而瑞為代表的房地產研究機構認為房地產銷售可能于6月企穩,因此,6月可能出現房屋銷售的價與量同時企穩的現象。但是,土地成交和新開工的拐點可能短期內不會出現,近期,土地拍賣市場延續冷清,房地產企業流動性危機仍然在發酵,因此,房地產新開工增速短期內可能繼續下行,或者出現弱復蘇,新開工和投資拐點的出現會相對較晚。

Dfinity基金會對《紐約時報》記者Andrew Ross Sorkin等人提起誹謗訴訟:金色財經報道，6月28日，Dfinity基金會對《紐約時報》記者Andrew Ross Sorkin和Ephrat Livni以及Arkham的創始人兼首席執行官Miguel Morel和其他現任或前Arkham官員、代理人和雇員提起訴訟，起訴他們誹謗和不公平的商業和貿易行為，預計隨著情況的發展，訴訟中還將增加更多的被告。

該訴訟稱，有人利用了《紐約時報》及其明星商業記者Andrew Ross Sorkin的意愿，后者于2021年6月28日故意發布了一篇關于“熱門文章”的虛假和誹謗性報道（Arkham報告），這份報告由試圖從該計劃中獲利的富有精英秘密購買和支付。Arkham報告購買了推廣服務，時報發布了該文章，該文章損害了互聯網計算機生態系統的運營和聲譽。該訴訟還聲稱，誹謗計劃涉及不公平的商業和貿易行為，因為它的動機是希望減少互聯網計算機對競爭性區塊鏈（ReserveProtocol）構成的威脅。[2022/6/30 1:42:04]

圖32022年房地產周期

以太坊L2網絡總鎖倉量為45.5億美元:金色財經報道，L2BEAT數據顯示，截至5月31日，以太坊Layer2上總鎖倉量為45.5億美元。其中鎖倉量最高的為擴容方案Arbitrum，約24.7億美元，占比54.33%。其次是dYdX，鎖倉量9.56億美元，占比20.98%。Optimism占據第三，鎖倉量4.78億美元，占比10.5%。[2022/5/31 3:51:51]

數據來源:Wind,九方金融研究所。

房地產復蘇周期內,房地產指數表現明顯優于大盤,其他地產鏈相關行業指數在不同復蘇期內表現不一。我們選取房地產復蘇周期開始前的第12個月作為基期,用行業指數相對基期比值與滬深300指數相對基期比值之差作為超額收益。在2012年的房地產周期內,2月(房地產銷售企穩時間點),房地產行業指數的超額收益率為6.5%,10月(房地產投資企穩時間點),該值上升到14%,8個月內存在8%的超額收益,其他行業如建筑材料、銀行、建筑裝飾、家用電器、機械設備的超額收益都低于房地產,部分行業超額收益為負值,銀行和家用電器行業在房地產投資拐點后,指數存在超額收益。在2015年的房地產周期內,房地產指數的超額收益率從2月的16%上升至12月的81%,行業指數明顯跑贏市場,同期內,建筑材料和機械設備行業大的超額收益率也上升超過30%,其他行業的超額收益率明顯低于這三個行業。

圖42012年房地產復蘇周期內行業指數的超額收益

數據來源:Wind,九方金融研究所。

圖52015年房地產復蘇周期內行業指數的超額收益

數據來源:Wind,九方金融研究所。

綜上,我們預期本輪房地產周期即將進入復蘇階段,房地產銷售的拐點可能出現在6月,房地產新開工和投資的拐點可能略晚于預期。復盤歷史,房地產指數在復蘇期內走勢明顯領先于市場,因此我們猜測房地產指數在未來1年的時間內可能存在明顯的超額收益,指數可能會走出趨勢性上漲行情,建議投資者關注。考慮到本次房地產新開工修復可能低于預期,建筑材料和機械設備指數不一定出現較高的超額收益。房地產復蘇期結束后,銀行和家用電器指數可能出現超額收益。

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來源：金色財經

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